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外墻系統有幾方面？管理制度是怎樣的？
外墻清洗規程
外墻清洗并非只與保潔部門有關。工程部門更需要關注外墻清洗作業時所使用的化學清洗藥劑。要考慮藥劑對石材、玻璃、鋁合金、密封膠和結構膠的腐蝕與影響。因此，在外墻清洗作業的審批環節中，添加工程部門的監控是非常必要的。這就需要外墻清洗單位在作業前，提交所使用的化學清洗藥劑的成分和含量等相關技術文件以及清洗工具、清洗水槍壓頭等信息數據，以便工程部門評估清洗作業可能對外墻系統產生的影響。
外墻檢查規程
結合每季度一次的外墻清洗作業，工程部門應在外墻清洗結束后，對物業外墻系統進行一次全方位的檢查。主要檢查內容包括干掛石材及幕墻玻璃隱框的穩定性、密封膠的有效性，檢查主要依靠視覺和觸覺。
工程部門需要對所轄物業外墻系統建立一整套可視化檔案，即建筑物外墻系統施工設計圖、竣工資料、技術檔案、照片以及檢查記錄。更需要將后一次檢查記錄及現場照片與前幾次檢查情況進行對比，以此甄別外墻系統的穩定性和有效性。
一般來說，當從外觀上可以看出石材顏色變深的時候，就可以初步判斷外墻系統出現了石材或幕墻玻璃隱框開裂、密封膠失效、收口扣件損壞等狀況。
外墻系統出現內部滲漏時，被發現滲漏的位置與外墻滲漏的位置不一定在相同的標高或位置。但被發現滲漏位置，一定在外墻滲漏位置的下方。
一般來說，美國原裝進口的道康寧品牌的結構膠使用壽命在12年左右，密封膠使用壽命在8到10年，幕墻玻璃半隱框鋁合金構件使用壽命在12至16年。因此，在接手物業管理服務的時候，首先要查找外墻系統的竣工資料和文件。因為，在建筑物業剛落成投運初期，外墻系統的檢查周期與頻率可以年為單位，并每5年聘請第三方專業機構做一次全方位檢查；第一個5年之后，外墻系統的檢查周期與頻率則應調整為每季度檢查一次，每3年聘請第三方專業機構對外墻系統進行一次全方位的檢查；當外墻系統進入第12年之后，一般建議更新外墻系統的結構膠與密封膠，并在竣工后再次依照上述周期與頻次實施外墻系統檢查。
外墻系統檢查的重點
1.當所轄物業環境常年出現酸雨，或者雨季時酸雨概率相對較高，則需要對外墻系統落實全面檢查；
2.當所轄物業自身或附近存在冷卻塔時，則需要將外墻系統檢查重點放在安裝有或靠近冷卻塔的立面位置；
3.女兒墻、屋頂以及翻邊收口位置的外墻部分；
4.異形石材或玻璃幕墻位置。
外墻系統檢查方法
1.可以用望遠鏡逐一視察外立面，主要觀察石材或半隱框幕墻玻璃是否存在顏色變化；
2.可以使用吊籃逐一理面，由上到下觀察密封膠是否完好，并用手觸摸感覺其彈性；
3.雨后進入室內逐層拜訪業主和租戶，從建筑內部觀察外墻內是否出現滲漏；
4.在8年密封膠使用壽命即將來臨之際，現場采樣密封膠，送樣至第三方實驗室檢測密封膠的有效性；
5.在12年結構膠使用壽命即將來臨之際，現場采樣結構膠，送樣至第三方專業實驗室檢測結構膠的有效性；
6.每月檢查測試半隱框玻璃幕墻開啟窗的限位、支撐和窗鎖是否有效。
物業管理早期介入期間有關外墻系統的技術服務要求
在早期介入或前期服務階段，要提醒開發商，參照美國采用干掛石材和玻璃幕墻的外墻系統，在首層戶外四周留有不少于5米至10米左右的綠化地帶或防止外墻系統及其構件意外墜落的雨棚。
外墻系統運行維護規范
首先，在運營階段，建筑物業的營運管理方應關注天氣預報，尤其是在環境風力大于3級的情況下，應及時關閉外墻系統的開啟窗。
其次，要建立外墻系統臺賬。細致的話，甚至應該對每一塊外墻玻璃或石材進行編號，并對應做好目視、觸感檢查的記錄，以對比外墻系統的穩定性。如表1，對上海瑞安廣場外墻系統石材數量進行了估算。之所以如此建議，關鍵是外墻系統牽涉到公眾安全。
再次，要建立有關外墻系統的應急預案。建筑物外墻如果疏于運維，就有可能發生包括石材或半隱框幕墻玻璃墜落的事故。即便運維到位，也不能排除異常天氣導致外墻系統及其構筑物意外墜落。因此，擬訂、培訓、演練以及檢討有關外墻系統的應急預案是非常必要的。
外墻系統應急預案包含如下幾個方面：
一是在救災貨倉里預備足夠數量的圍欄、立牌，準備在外墻系統發生構件墜落后實施圍欄警戒。二是日常維護確保擦窗機、登高車的完好，或事先了解可供租用的臨時吊籃或登高車的聯系方式、租金價格等信息。三是與外墻系統檢測與維修單位保持溝通聯系，確保當外墻系統發生構件墜落后，能夠及時聯系并實施維修。四是做好保險涵蓋，及時索賠。
外墻清洗并非只與保潔部門有關。工程部門更需要關注外墻清洗作業時所使用的化學清洗藥劑。要考慮藥劑對石材、玻璃、鋁合金、密封膠和結構膠的腐蝕與影響。因此，在外墻清洗作業的審批環節中，添加工程部門的監控是非常必要的。這就需要外墻清洗單位在作業前，提交所使用的化學清洗藥劑的成分和含量等相關技術文件以及清洗工具、清洗水槍壓頭等信息數據，以便工程部門評估清洗作業可能對外墻系統產生的影響。
外墻檢查規程
結合每季度一次的外墻清洗作業，工程部門應在外墻清洗結束后，對物業外墻系統進行一次全方位的檢查。主要檢查內容包括干掛石材及幕墻玻璃隱框的穩定性、密封膠的有效性，檢查主要依靠視覺和觸覺。
工程部門需要對所轄物業外墻系統建立一整套可視化檔案，即建筑物外墻系統施工設計圖、竣工資料、技術檔案、照片以及檢查記錄。更需要將后一次檢查記錄及現場照片與前幾次檢查情況進行對比，以此甄別外墻系統的穩定性和有效性。
一般來說，當從外觀上可以看出石材顏色變深的時候，就可以初步判斷外墻系統出現了石材或幕墻玻璃隱框開裂、密封膠失效、收口扣件損壞等狀況。
外墻系統出現內部滲漏時，被發現滲漏的位置與外墻滲漏的位置不一定在相同的標高或位置。但被發現滲漏位置，一定在外墻滲漏位置的下方。
一般來說，美國原裝進口的道康寧品牌的結構膠使用壽命在12年左右，密封膠使用壽命在8到10年，幕墻玻璃半隱框鋁合金構件使用壽命在12至16年。因此，在接手物業管理服務的時候，首先要查找外墻系統的竣工資料和文件。因為，在建筑物業剛落成投運初期，外墻系統的檢查周期與頻率可以年為單位，并每5年聘請第三方專業機構做一次全方位檢查；第一個5年之后，外墻系統的檢查周期與頻率則應調整為每季度檢查一次，每3年聘請第三方專業機構對外墻系統進行一次全方位的檢查；當外墻系統進入第12年之后，一般建議更新外墻系統的結構膠與密封膠，并在竣工后再次依照上述周期與頻次實施外墻系統檢查。
外墻系統檢查的重點
1.當所轄物業環境常年出現酸雨，或者雨季時酸雨概率相對較高，則需要對外墻系統落實全面檢查；
2.當所轄物業自身或附近存在冷卻塔時，則需要將外墻系統檢查重點放在安裝有或靠近冷卻塔的立面位置；
3.女兒墻、屋頂以及翻邊收口位置的外墻部分；
4.異形石材或玻璃幕墻位置。
外墻系統檢查方法
1.可以用望遠鏡逐一視察外立面，主要觀察石材或半隱框幕墻玻璃是否存在顏色變化；
2.可以使用吊籃逐一理面，由上到下觀察密封膠是否完好，并用手觸摸感覺其彈性；
3.雨后進入室內逐層拜訪業主和租戶，從建筑內部觀察外墻內是否出現滲漏；
4.在8年密封膠使用壽命即將來臨之際，現場采樣密封膠，送樣至第三方實驗室檢測密封膠的有效性；
5.在12年結構膠使用壽命即將來臨之際，現場采樣結構膠，送樣至第三方專業實驗室檢測結構膠的有效性；
6.每月檢查測試半隱框玻璃幕墻開啟窗的限位、支撐和窗鎖是否有效。
物業管理早期介入期間有關外墻系統的技術服務要求
在早期介入或前期服務階段，要提醒開發商，參照美國采用干掛石材和玻璃幕墻的外墻系統，在首層戶外四周留有不少于5米至10米左右的綠化地帶或防止外墻系統及其構件意外墜落的雨棚。
外墻系統運行維護規范
首先，在運營階段，建筑物業的營運管理方應關注天氣預報，尤其是在環境風力大于3級的情況下，應及時關閉外墻系統的開啟窗。
其次，要建立外墻系統臺賬。細致的話，甚至應該對每一塊外墻玻璃或石材進行編號，并對應做好目視、觸感檢查的記錄，以對比外墻系統的穩定性。如表1，對上海瑞安廣場外墻系統石材數量進行了估算。之所以如此建議，關鍵是外墻系統牽涉到公眾安全。
再次，要建立有關外墻系統的應急預案。建筑物外墻如果疏于運維，就有可能發生包括石材或半隱框幕墻玻璃墜落的事故。即便運維到位，也不能排除異常天氣導致外墻系統及其構筑物意外墜落。因此，擬訂、培訓、演練以及檢討有關外墻系統的應急預案是非常必要的。
外墻系統應急預案包含如下幾個方面：
一是在救災貨倉里預備足夠數量的圍欄、立牌，準備在外墻系統發生構件墜落后實施圍欄警戒。二是日常維護確保擦窗機、登高車的完好，或事先了解可供租用的臨時吊籃或登高車的聯系方式、租金價格等信息。三是與外墻系統檢測與維修單位保持溝通聯系，確保當外墻系統發生構件墜落后，能夠及時聯系并實施維修。四是做好保險涵蓋，及時索賠。